دستمزد باید ۶۰ میلیون تومان باشد تا بتوان خانه قسطی خرید!_خبردار

بازار مسکن از دوربینی متفاوت از آنچه خریداران می‌بینند، اطلاعات حیاتی و کارآمد به سیاست‌گذار می‌دهد. رکود تورمی در قسمت مسکن، مصائب متعدد برای سمت تقاضا به وجود آورده است، از جمله سلب قوت خرید خانه اول و مهاجرت اجباری زوج‌ها به بازار اجاره مسکن که آن هم علت «تورم تاریخی در بازار اجاره» شده است. اما عموم مردم فکر می‌کنند، تورم مسکن حالت مناسبی برای سازنده‌ها و بسازوبفروش‌ها رقم زده است. در حالی که مشکلات سمت اراعه احتمالا کمتر از تقاضا نباشد. شهرام آلبا، دبیر گروه معماری انجمن صنفی مهندسان مشاور معمار و شهرساز ، ریشه‌های این رکود و مشکلات به وجود‌آمده ناشی از آن را به همراه راهکارهای برون‌رفت از وضع حاضر، تشریح کرده است.

‌ نبض معامله های مسکن از رکود سنگینی حکایت دارد که به‌رغم شش سال درجا زدن، نه‌تنها علائمی از برون‌رفت دیده نمی‌شود که فضای بازار برای خرید مصرف‌کننده ماه‌به‌ماه سنگین‌تر می‌شود. تحلیل شما از این حالت چیست؟

در ماه‌های تازه رکود سنگین خرید مسکن، تغییرات کاهشی چشمگیری در بازار رقم زده است. در برخی مناطق بازار مسکن شهر تهران تا ۲۰ درصد هم افت قیمت اتفاق افتاده است؛ این مناطق عمدتاً در شمال شهر قرار دارند. توان خرید مسکن اکنون اصلاً وجود ندارد، نه این که فقط گروهی از اقشار که به لحاظ مالی و درآمدی ضعیف می باشند، این توان را ندارند، بلکه قسمت وسیعی از مردم قوت خریدشان را در بازار مسکن از دست داده‌اند. چیزی به اسم «قشر متوسط درآمدی» دیگر در بین خانوارها وجود ندارد. اکثر مهندسان سرزمین با درآمدهای نسبی بالاتر از حقوق‌بگیران جامعه، در تنظیم دخل‌وخرج ماهانه زندگی‌شان دچار مشکل شده‌اند. علتش هم، تضعیف قیمت پول ملی در تاثییر تورم‌های بالای چند سال قبل است، به اضافه این که رشد اقتصادی پایین، درآمد سرانه را افت داده و علتافزایش فقر در جامعه شده است. احتمالا پنج درصد کل جامعه، افراد با درآمدهای پرقدرت مالی باشند که این گروه هم هیچ زمان در بازار مسکن مشکلی برای خرید نداشته‌اند و سهمشان نیز در معامله های ملک برای آنکه بازار را به سمت رکود ببرد یا رونق‌ساز شود، محسوس نبوده است. کلاً آنچه در مناطق ۱ تا ۳ در بازار مسکن تهران اتفاق می‌افتد را باید از معادله رونق و رکود بازار ملک و ساخت‌وساز خارج کرد. آنچه بازار مسکن را تحت تاثییر قرار می‌دهد، تقاضا و ساکنان مناطق دیگر شهر است. هر چند در همین مناطق بالاشهر هم،‌ قوت خرید تقاضای خاص تا حدودی پایین آمده است و می باشند سازنده‌هایی برای مثالً در یکی از بهترین محله‌های منطقه ۱ تهران (بالای کاخ سعدآباد) که بیشتر از ۱۰۰ واحد مسکونی ساخته و ماه‌ها است تصمیم فروش این ساختمان را دارد اما مشتری نیست. به این علت رکود خرید مسکن زیاد سنگین است و برای سازنده‌ها مشکلاتزا شده است. این حجم پایین خرید و فروش ماهانه هم که انجام می‌شود عمدتاً به تهاتر مصالح ساختمانی و آپارتمان بین سازنده و فروشنده نهاده‌های تشکیل مسکن برمی‌گردد که از سر ناچاری و برای نبوده است نقدینگی در اختیار اراعه‌کننده مسکن قرار می‌گیرد.

سازنده‌هایی که در یک نقطه از شهر یا یک شهر، تعدادی آپارتمان ساخته‌شده دارند و همزمان اغاز به ساخت پروژه فرد دیگر در جای فرد دیگر از تهران یا شهر فرد دیگر کرده‌اند، با فروش غیرنقدی تعدادی از واحدها به برای مثالً آهن‌فروش، مصالح ساختمانی خود را تعیین می‌کنند. در مثالای دیگر که در همین تهران ناظر آن بودم، سازنده‌ای برای پرداخت هزینه کابینت‌کار در یک مجتمع مسکونی چند ده واحدی، یک یا دو واحد را به شکل تهاتر فروخته است. فرد روبه رو سازنده‌ها در معامله های غیرنقد، به گمان زیادً زیان می‌کنند چون به جای پول نقد که در برابر تورم، رو به بی‌قیمت شدن است، ملک دریافت می‌کنند که در طویل مدت سود دارد. قسمت فرد دیگر از افزایش نسبی اراعه فروشنده‌ها در مناطقی از بازار مسکن تهران برای مهاجرت‌ها است. این افراد حتی حاضرند با قیمت کمتر از سطح منطقه، بفروشند و این تا حدودی علتتعدیل کاهشی قیمت آپارتمان در این مناطق شده است.

‌تا یکی، دو سال پیش، عمده عامل رکود معامله های مسکن به فضای بیرونی بازار برمی‌گشت. نوشته تحریم و جهش ارزی عاملی شد برای «انتظارات تورمی» و انرژی آن انتظارات در بازار ملک به شکل خریدهای اندوخته‌ای تخلیه شد. اما امروز آن محرک‌های تورمی تا نزدیک به بسیاری فروکش کرده است. بعد چرا در بازار مسکن ناظر برگشت سطح قیمت‌ها به قبل نیستیم؟

در بازار مسکن شهر تهران قضیه مهم این روزها، «قیمت همه‌شده» است. اکنون هزینه ساخت، حداقل مترمربعی ۲۲ میلیون تومان است که یقیناً در بازار، سازنده‌ها روی ۲۵ تا ۲۷ میلیون تومان محاسباتشان را انجام خواهند داد. یقیناً این رقم با احتساب مشاعات ساختمان است که اگر متراژ سودمند را در نظر بگیریم، هزینه ساخت نزدیک به ۳۰ میلیون تومان در مترمربع برای سازنده همه می‌شود.

‌راهکار درون‌بخشی برای ناکامی تورم ساخت و تشکیل مسکن وجود دارد؟

برای ناکامی قیمت زمین در تهران باید تعدیل‌های جدی در سیاست‌ها صورت بگیرد. سیاست‌گذاران باید به فکر «تشکیل زمین» برای این بازار باشند.

منظور من از «تشکیل زمین» چیست؟ نه این که زمین داخل کنیم، بلکه از ظرفیت «لکه‌های بدون منفعت گیری در سطح شهر» یا همان قطعات ملکی قابل ساخت باید منفعت گیری شود. نمونه‌ این لکه‌های خاکستری یا به کلمه «زمین‌های ذخیره»، پادگان‌ها می باشند که مطابق مقررات ۲۰ سال پیش قرار می بود به بیرون از محدوده شهر منتقل شوند تا از زمین آنها منفعت گیری ساختمانی صورت بگیرد. تعداد این پادگان‌ها و مساحت آنها که هر کدام بالای ۳۰ هکتار است، کم نیست و ظرفیت قابل توجهی برای اراعه زمین دارد.

این که در مطرح تفصیلی تهران برای ساخت‌وساز، سقف جمعیتی تعیین‌شده با «اقتصاد امروز ایران و پایتخت» کاملاً ناسازگار است. به علت تورم بالای سال‌های تازه و گرایش زیاد از افراد جامعه به سمت اندوخته‌گذاری ملکی، ناظر مهاجرت از نقاط گوناگون سرزمین به سمت تهران برای خرید ملک هستیم.

برای مثالً از شمال سرزمین، افرادی که زمین کشاورزی با مساحت بالا دارند، آن را فروخته‌اند و در بازار مسکن تهران اندوخته‌گذاری کرده‌اند. اشتیاق به خرید زمین برای ویلاسازی در شمال طی سال‌های تازه عامل تحریک زمین‌دارهای آنجا برای فروش و حرکت به سمت تهران بوده است. این چنین چرخه تورم‌سازی در بازار ملک، تبعات حالت اقتصادی و سیاسی سال‌های تازه بوده است. با این چنین تقاضایی، تبعات محدود کردن اراعه مسکن در پایتخت، همین جهش قیمت و رکود است. بعد ما معتقدیم، باید از زمین‌هایی که ظرفیت ساخت دارند، منفعت گیری شود. او گفت و گو فرد دیگر که می‌تواند به افت هزینه ساخت و قیمت همه‌شده مسکن از محل تعدیل قیمت زمین پشتیبانی کند، «حومه شهر» است. نگاهی بین ذی‌نفعان این بازار وجود دارد که «ورود به حریم» برای تامین زمین را نقل می‌کند. یک او گفت و گو دیگر هم «افزایش طبقه» است. شهرداری می‌تواند به شکل شفاف و سراسری یک طبقه اضافه در مجوزهای ساختمانی تشکیل کند. این نوشته یقیناً باید به شکل شفاف باشد، نه با امضاهای خاص و پنهانی، که اگر این مدلی باشد، حتماً تاثییر تورمی روی روال بازار ساخت‌وساز دارد. هنگامی همه چیز عمومی شود، افراد جرات اشکار نمی‌کنند مجوزها را چند‌برابری بفروشند. مسئله فرد دیگر که می‌تواند به تعدیل هزینه ساخت و قیمت مسکن پشتیبانی کند، تعیین تکلیف واحدهای اداری است. در سطح شهر تهران ۱۰۰ هزار واحد اداری وجود دارد که داخل ساختمان‌های مسکونی فعالیت می‌کنند. اگر با مدیریت درست شهری، در مناطقی از پایتخت، «شهرک اداری» روی همین لکه‌های خاکستری در چهار تا پنج نقطه از تهران تشکیل شود، این واحدهای اداری تجمیع خواهد شد و آن مقررات که اجازه منفعت گیری اداری در آپارتمان مسکونی را می‌دهد، ممنوع کند، با این کار، هزینه اجاره فضای اداری برای کسب‌وکارها پایین می‌آید و واحدهای مسکونی نیز افزایش اشکار می‌کنند.

‌ برآوردی به‌روزشده از هزینه ساخت و سهم قیمت زمین در قیمت همه‌شده یک مترمربع بنای مسکونی دارید؟

الان یک قطعه شش هزار مترمربعی در محله قزوین در تهران، اغاز به ساخت کرده که شهرداری ۵۰۰ درصد تراکم ساختمانی برای آن داده که زیربنای سودمند این پروژه ساختمانی نزدیک به ۳۰ هزار مترمربع است. هزینه ساخت و قیمت زمین برای این پروژه که در کل، قیمت همه‌شده را شکل می‌دهد، بالای ۴۰ میلیون تومان در مترمربع بنای سودمند است. سازنده و مالک انتظار دارد ۴۰ درصد حاشیه سود در پروژه ساختمانی کسب کند که در این صورت قیمت فروش از مترمربعی ۶۰ میلیون تومان بالاتر می‌رود. در شرق تهران یک پروژه‌ برج‌سازی در جریان است که هزینه‌های مربوط به قیمت همه‌شده آن، پیش‌فروش به قیمت امروز را مترمربعی بالای ۸۰ تا ۸۵ میلیون تومان ممکن می‌کند. این رقم های با سطح قوت خرید تقاضا همخوان نیست اما قیمت همه‌شده نیز قابل افت نیست مگر آنکه اتفاقی در اراعه زمین صورت بگیرد. الان سهم شراکت ‌در ساخت هم در مناطق گوناگون تهران و هم در اطراف تهران، زیاد متفاوت شده و علت آن هم اختلاف زیاد قیمت زمین و تعداد طبقات است. برای مثالً در شهر تازه هشتگرد برای ساخت پروژه‌های بلندمرتبه، سهم سازنده تا ۷۸ درصد هم تعیین می‌شود. یا در برج‌سازی در تهران هم سهم سازنده زیاد تر از سهم مالک زمین می‌شود.

‌ شما به الزام اصلاح سیاست‌های شهرسازی و مجوزهای ساختمانی اشاره کردید. اما او گفت و گو افزایش تراکم ساختمانی به گفتن یک راهکار نقل‌شده، از نگاه شهرسازها، راهکار برداشت نمی‌شود بلکه «بدبخت ‌کردن زیاد تر تهران» است. ظرفیت‌های زیست‌محیطی شهر تهران از آب گرفته تا هوا و این چنین ظرفیت‌های شهری همانند ظرفیت ترافیکی خیابان‌ها یا ظرفیت جابه‌جایی مترو و مواردی از این دست، از جمعیت جاری هم کمتر است؛ افزایش تراکم ساختمانی یعنی تشدید این عدم اعتدال که به سود هیچ‌کس در شهر نیست.

بالاخره باید یک راهی برای افت قیمت مسکن را برویم. یقیناً نوشته بلندمرتبه‌سازی باید با ملاحظات خاص در مناطقی که توانایی ملزوم را دارند، آزاد شود. ما مشاوران خوبی برای مطالعات مطرح‌های جامع و تفصیلی شهر و بازنگری در مقررات و ضوابط ساخت‌وساز در پایتخت داریم. شهرداری برای آنکه راهکار کم‌ریسک و پرمنفعت برای بازتنظیم مطرح تفصیلی تهران به دست بیاورد باید از این مشاوران منفعت گیری کند، نه این که ما می‌شنویم برای بازنگری مطرح تفصیلی تهران نظر دستمزد ۱۴ میلیاردتومانی داده شده است؛ پول خرید یک آپارتمان یا پول یک زیرپله در ساختمان تجاری. این رقم برای این چنین کار عظیمی مشخص می کند، عیار کار پایین خواهد می بود. یک گروه متخصص کارشناس با این چنین رقمی قطعاً مطالعه نمی‌کند. برای این کار مطالعاتی عظیم نه در مقیاس «یک پروژه زیاد‌سازی» که در مقیاس «وسعت شهر تهران» باید چندصد میلیارد تومان، اعتبار در نظر گرفت. معلوم است اگر حق‌الزحمه پرت برای با اهمیت ترین کار در شهر تهران که بازنگری مطرح تفصیلی است، در نظر گرفته شود، نتیجه‌اش قفل شدن فرآیند صدور مجوز برای غیرقابل اجرایی بودن مطرح است که بعداً می‌بینیم برای مثالً جلوی بلندمرتبه‌سازی گرفته می‌شود، چون محتوای مطرح مشکل دارد و قابل اجرا نیست و کلاً صورت قضیه را پاک می‌کنند. تنها راه ارامش مسکن، اجازه نقش‌آفرینی انجمن‌های صنفی و اتحادیه‌ها است. مصوبات ملزوم برای این که اینها بتوانند مسکن تشکیل کنند، باید صادر شود. الان ۳۴ هزار معمار داریم که پروانه اشتغال به کار دارند و این جماعت می‌توانند مسکن بسازند. اما باید مانع ها فعالیت آنها از جلوی پایشان برداشته شود. برای این منظور باید یک شورای راهبردی زیاد سریع در شهر تهران راه اندازی شود تا ابتدا لکه‌های خاکستری (زمین‌های بدون منفعت گیری) شناسایی شود. الان برای مثالً دانشگاه آزاد قطعات قابل توجهی اراضی دارد که برای آنها باید سیاست‌گذاری شود. این شورا برای نقش‌آفرینی تشکل‌های ساختمانی باید تدبیر کند، برای بلندمرتبه‌سازی، همین‌طور. قضیه فرد دیگر که باید برای آن فکر شود، صنعتی‌سازی ساختمان است که روی افت قیمت همه‌شده تاثییر خواهد گذاشت. هزینه نیروی انسانی در قیمت همه‌شده مسکن، ۳۰ درصد است و مصالح ساختمانی و تراکم نیز ۷۰ درصد؛ این سهم‌ها تا سال قبل می بود. اما الان سهم هزینه نیروی انسانی به ۴۰ تا ۵۰ درصد رو به افزایش است و همین یک مانع اراعه است. با صنعتی‌سازی می‌شود سهم هزینه نیروی انسانی را به ۲۸ درصد رساند. با صنعتی‌سازی، زیاد‌سازی بالای ۵ تا ۱۰ هزار واحد شکل می‌گیرد و «پرت مصالح ‌ساختمانی» که الان هفت درصد است به سه تا چهار درصد افت اشکار می‌کند. این چنین موضوعات افت مصرف انرژی هم در ساختمان‌هایی که صنعتی ساخته می‌شود، تحقق اشکار می‌کند. کیفیت ساخت نیز افزایش اشکار می‌کند. این شورا باید روی او گفت و گو «متراژ ساخت» هم تجدیدنظر اساسی کند. چرا در اروپا، خانه‌های ۴۵ تا ۶۰ مترمربعی ساخته می‌شود و هیچ اشکال و عیبی هم ندارد، تازه آنجا که کشورهای گسترش‌یافته می باشند، یا برای مثالً در مسکن ملی در سرزمین متراژ واحدهای مسکونی ۸۵مترمربعی است اما برای ساخت آپارتمان‌های با مساحت سازگار با قوت خرید و اجاره مسکن، ما مشکل داریم؟ او گفت و گو دیگر، «پارکینگ اجباری» است که این هم باید از ضوابط ساخت حذف شود. در کشورهای گسترش‌یافته، پارکینگ‌های آزاد تامین می‌شود و سازنده ناچار نیست برای تامین پارکینگ، متراژ غیرمفید ساختمان را بالا ببرد. حذف اجبار به پارکینگ تا ۳۰ درصد هزینه ساخت را افت می‌دهد.

‌با حالت حاضر فکر می‌کنید رکود مسکن چه مقدار ادامه اشکار کند؟

تا وقتی که حقوق و دستمزد ماهانه یک مهندس دارای ۲۰ سال سابقه کار به حداقل ۱۵۰۰ دلار نرسد، قوت خرید مسکن احیا نمی‌شود و بازار مسکن از رکود خارج نخواهد شد. سطح دستمزدها باید بتواند قسط تسهیلات بانکی را پوشش دهد؛ دستمزد باید ۶۰ میلیون تومان باشد تا بتواند ۲۷ تا ۳۰ میلیون تومان در ماه قسط بپردازد. 

منبع :


تجارت فردا