قیمت گذاری دستوری چه اثری بر بازار مسکن دارد؟_خبردار

فرهاد بیضایی کارشناس ارشد حوزه مسکن با اشاره به این که با قوانین دستوری، نمی‌توان بازار مسکن را کنترل کرد، او گفت: از اواخر سال ۱۳۹۹ و اغاز سال ۱۴۰۰ حالت مسکن در شرایط تورم زیاد سنگینی قرار گرفت. در ادامه نیز با دقت به سیاست‌هایی که به خصوص در حوزه بانک مرکزی اتفاق افتاد، از اواسط سال ۱۴۰۲ بازار مسکن در شرایط تثبیت قیمت و تقریباً رکودی قرار گرفت.

او همین طور گفت: یقیناً در دو ماه تازه مقداری بازار مسکن رشد قیمت را توانایی کرد اما این افزایش قیمت در سطح چشمگیری نبوده و هم‌اکنون این بازار در کود سنگینی قرار دارد. این چنین در بازار اجاره‌بها ناظر افزایش روز افزون، قیمت کرایه نشین‌ها هستیم؛ بعد‌از دوره کرونا دولت‌ها تلاش کردند با قیمت‌گذاری دستوری از جمله تعیین سقف اجاره‌بها، بازار اجاره‌بها را کنترل کنند اما علی‌رغم این که در دولت قبلی و حتی دولت جاری این سیاست‌ها تبدیل به قانون شد اما توفیق چندانی حاصل نشد و از نظر دیگر بازیگران بازار مسکن توجهی به این مصوبات نداشتند، بر همین مبنا بازار مسکن طی سه سال قبل تا به امروز در شرایط تورمی قرار دارد.

این کارشناس ارشد بازار مسکن با اشاره به این که عده‌ای از فعالان حوزه مسکن اذعان می‌کنند که دولت نباید در این بازار دخالت داشته باشد، افزود: در راستای کنترل حالت بازار مسکن بی‌شک هیچ نوع دیدگاهی در خصوص عدم ورود دولت وجود ندارد، به گفتن مثال دولت می‌تواند در حوزه گسترش زیرساخت‌های سرزمین ورود داشته باشد اما در حوزه تصدی‌گری امکان پذیر، ورود نداشته باشد؛ برهمین مبنا باید در سطوح اقتصادی و مدیریتی سرزمین در خصوص دخالت دولت در همه حوزه‌ها، تعیین تکلیفی داشته باشیم.

او همین طور گفت: تقریباً بعد‌از دهه ۶۰ و اغاز دهه ۷۰ سیاست مسکن و شهرسازی، یک سیاست پارادوکسی و نقیضی بوده است، عمدتاً در حوزه شهرسازی خواستار دخالت‌های شدید دولت بودیم اما در حوزه مسکن خواستار حداقلی دخالت‌های دولت بودیم که عدم مدیریت‌های دولت جهت تشکیل ناکارآمدی‌های در این عرصه شد، چون از سو تبدیل افزایش تقاضاهای اندوخته‌ای می‌شد و سطح اندوخته‌گذاری تو حوزه مسکن را برای عدم دخالت دولت بالا می‌برد تا جایی که از اواسط دهه ۸۰ به سپس سهم تقاضای اندوخته‌ای از سهم تقاضای مصرفی در بازار مسکن پیشی گرفت.

بیضایی خاطرنشان کرد: با دقت به شرایط بازار مسکن، روز به روز سیاست‌های تصدی‌گری و دخالت حداکثری دولت در عرصه شهرسازی افزایش یافت که در روبه رو قسمت خصوصی مسکن یا افرادی که دارای قسمت خصوصی بودند با شدیدترین مقررات برای کنترل حوزه ساخت‌وساز روبه رو بودند؛ قطعاً بخشی از نقاط قیمت زیست محیطی دارند که جز منبع های عمومی به شمار می‌روال و هیچ‌گونه ساخت و سازی در این مناطق نباید رخ دهد و از نظر دیگر باید از زمین‌خواری جلوگیری، نگه داری و صیانت شود.

وی تصریح کرد: با دقت به موارد ذکر شده، باید در حوزه زمین‌های خصوصی، دولت سیاست متغیری نیز وضع کند، باید در همین نقطه تعیین تکلیف کنیم که یا دخالت‌های دولت در حوزه مسکن و شهرسازی را به رسمیت بشناسیم یا این که باید قائل به سیاست حداقلی دخالت دولت‌ها باشیم. یقیناً در حوزه مسکن و شهرسازی تنها دخالت دولت می‌تواند به حوزه تخلفات، مجوزها و … محدود شود اما می‌توانیم از نظر دیگر آزادی عمل بیشتری را در این حوزه داشته باشیم.

بیضایی در ادامه گفت: مطرح «مسکن مهر» در دولت نهم و دهم اغاز شد اما در همان دولت به آخر نرسید. دولت روحانی این مطرح را با گفتن «مسکن ملی» در ادامه گفت و دولت سیزدهم همگام با اجرای مطرح نهضت ملی مسکن نسبت به تکمیل و تحویل واحدهای مسکن مهر عمل کرد و نوشته ساخت ۴ میلیون واحد نهضت ملی در دولت سیزدهم، یک مساله جدی می بود که نقل شد و تقریباً همه واحدهایی که در دولت شهید رئیسی تا همین اواخر افتتاح شد یا تعدادی از واحدهای مسکن مهر می بود یا واحدهای مسکن ملی دولت قبلی بوده، چون واحدهای نهضت ملی در دولت سیزدهم به مرحله منفعت‌برداری و افتتاح نرسیده است. یقیناً ملزوم به ذکر است، وعده مسکنی دولت سیزدهم، نیاز سرزمین است که دولت چهاردهم باید در راستای از بین بردن افتمسکن و خانه‌دار شدن مستأجران قدم بردارد، چون اگر دولت جاری برخلاف این ضمانت عمل کند در سال‌های آینده با مشکلات بسیاری اعم از افتمسکن روبه رو خواهیم شد.

وی اصرار کرد: ساخت مسکن در سرزمین باید تداوم داشته باشد و برای استمرار این فرآیند دولت باید یک نقشه و قانون منسجم تصویب کند. ساخت مسکن علاوه بر این که مسیر مستأجران را برای خرید خانه هموار می‌کند، جهت افت قیمت نیز خواهد شد چون مدیریت قیمت بازار مسکن با مقدار اراعه و تقاضا ربط مستقیمی دارد.

بیضایی با اشاره به این که مطرح نهضت ملی مسکن با شهادت رئیس جمهور دولت سیزدهم ناتمام ماند، او گفت: همان طور که اشاره شد، دولت‌ها باید نیاز آحاد جامعه را رفع کنند که مسکن نیز یکی از آنها است که نیاز است این مشکل در دولت چهاردهم از بین بردن شود. یقیناً ناگفته نماند اجرای مطرح‌های مسکن مهر و نهضت ملی مسکن هم با دقت به شرایط تورمی سرزمین منطقی نیست.

او همین طور گفت: در اقتصاد ایران تورم حاکم است از این رو نمی‌توان با قاطعیت یک نرخ مصوبی برای ساخت مسکن تعیین کرد چون طی فرآیند با افتمنابع مالی رو به رو خواهیم شد. به تبع آن نیز پروژه متوقف می‌شود و متقاضی در انتظار تحویل خانه خواهد ماند. از سویی دیگر اجرای قراردادهای علی‌الحساب جهت سردرگمی متقاضی و سازنده و … خواهد شد.

این کارشناس مسکن افزود: در عرصه ساخت نهضت ملی مسکن بانک‌ها هم همکاری ملزوم را ندارند، چون وام نهضت ملی مسکن از ۳۵۰ میلیون تومانی اغاز شد و به ۵۵۰ میلیون تومان رسید که این روزها هم از افزایش وام به ۸۰۰ میلیون تومان سخن بگویید می‌شود. به نظر می‌رسد شبکه بانکی سردرگم است.

بیضایی اصرار کرد: عده‌ای هم اذعان می‌کنند که مطرح مسکن مهر مناسب است؛ بله تا وقتی که قرارداد قطعی بسته و آورده متقاضیان اشکار می بود، روال اجرای مطرح مسکن مهر مطلوب می بود اما بعد‌از دوره‌ای داخل شرایط تورمی و تحریم‌های ظالمانه علیه کشورمان شدیم که به تبع آن اجرای این چنین قراردادهایی با مشکل روبه رو شد و تا به امروز و بعد‌از گذشت سال‌ها هم چنان مانع ها مسکن مهر وجود دارد.

وی خاطرنشان کرد: با دقت به موارد ذکر شده، دولت چهاردهم باید در ابتدا یک نقشه راه منسجم در عرصه خانه‌دار شدن مستأجران با همراهی شبکه‌های بانکی از طریق اجرای برنامه‌های عملیاتی اشکار، طراحی کند. در دولت‌های گوناگون سیاست‌های مسکنی متغیری را عملیاتی و اجرا کرده‌ایم که از این موارد می‌توان به عملیاتی سازی سیاست زمین شهری در دهه ۶۰، در سیاست زمین پاک در دهه ۷۰ و سیاست واگذاری زمین به زیاد سازان در دهه ۸۰ اشاره کرد.

این کارشناس مسکن او گفت: سیاست واگذاری زمین به مردم و زیاد‌سازان را می‌توان جزو توانایی‌های موفق در سرزمین برشمرد که دولت چهاردهم می‌تواند با منفعت گیری از تجارب حاصل شده، در عرصه مدیریت بازار مسکن موفق‌تر عمل کند. یقیناً در حوزه مسکن می‌توان با منفعت گیری از راه حلهای متنوع فرد دیگر همانند شهرک‌سازی، مسکن مشارکتی، پیش‌خرید مسکن و… عرصه‌های خرید مسکن برای مستأجران را فراهم کنیم.

منبع :


مهر