ایده مهم مسکن‌ اجتماعی از کدام سرزمین داخل ایران شد؟_خبردار

به نقل از تجارت‌نیوز، کپی‌‌‌برداری ناقص از سیاست‌‌‌های مسکن فرانسه طی ۲ دهه قبل در حوزه سیاستگذاری مسکن کشورمان علتشد «سطح کار» آنچه در این سرزمین اروپایی برای «تامین مسکن ارزان» صورت می‌گیرد، دیده شود و در نتیجه، «آنچه باید برای خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها و مستاجرها» اتفاق بیفتد، مغفول واقع شود. عیب این سطحی‌‌‌نگری آن است که «در این سال‌ها یعنی از زمان استارت مسکن‌‌‌مهر تا بحال»، برخی کارشناسان دولتی، مطرح‌‌‌های مسکن‌‌‌سازی دولتی در ایران را «در مسیر الگوی فرانسوی» توصیف کردند، در حالی که «سیاست‌‌‌های مسکن فرانسه کجا، آنچه در این سال‌ها برای تامین مسکن در کشورمان اجرایی شده، کجا.»

«دنیای‌اقتصاد» در اغاز اغاز فعالیت دولت چهاردهم، فرانسه را برای «درس گرفتن در حوزه تامین مسکن حمایتی» انتخاب کرد به یک علت کلیدی؛ فرانسه در بین کشورهای غربی و این چنین سیاست‌‌‌های جهانی پیشنهاد‌‌‌شده به دیگر کشورها، به «موفق‌‌‌ترین سرزمین در اراعه مسکن در استطاعت» مشهور است. سیاستگذاران مسکن در زیاد از کشورها، فرانسه را به «مسکن‌‌‌اجتماعی» می‌‌‌شناسند. ضمن آنکه، ‌‌‌ علامت‌‌‌های اقتصادی اشکار و مستند از «تفاوت اقتصاد مسکن فرانسه با دیگر کشورهای اروپایی» وجود دارد که «پیروزی‌‌‌آمیز بودن سیاست‌‌‌های مسکن در این سرزمین» را تایید می‌‌‌کند. از طرفی، این سرزمین گنجینه «۶۰ سال سیاست‌‌‌های تکامل‌‌‌یافته و حذف و اضافه تصمیمات ناموفق و برنامه‌‌‌های بهینه و موفق» است که جایی همانند کشورمان می‌تواند از این زمان برای «از بین بردن تهدیدهای حاضر در بازار مسکن» منفعت ببرد. تورم تاریخی مسکن از سال ۹۷ تا بحال، تورم تاریخی اجاره مسکن از ۱۴۰۰ تا بحال، ‌‌‌ رکود تاریخی ساخت مسکن و این چنین بیراهه تامین مسکن حمایتی در سال‌‌‌های تازه، این قسمت را به «قسمت مساله‌‌‌ساز» دولت‌‌‌ها طی حداقل یک دهه تازه تبدیل کرده است. اکنون عمل های فرانسه از سال ۱۹۶۰ تا بحال، می‌تواند «نقشه مرجع» دولت پزشکیان برای «خارج کردن بازار مسکن از بیراهه و التهابات» باشد.

جزئیات این نقشه نشان می‌‌‌دهد، «مسکن حمایتی» را دولت، ‌‌‌ نه می‌‌‌سازد و نه تامین می‌‌‌کند، بلکه بازیگران این نقشه، مجموعه‌‌‌ای از «دولت مرکزی، شهرداری‌‌‌ها، کارفرماها و بانک‌‌‌ها» می باشند. منبع های «مسکن حمایتی» باید پایدار و قوی باشد که شامل «سهمی از تشکیل ناخالص داخلی، معافیت مالیاتی، یارانه نقدی، ‌‌‌ زمین رایگان و اجاره‌‌‌ای و این چنین بخشی از بودجه شرکت‌های بزرگ با نیروی انسانی زیاد» است. «مسکن حمایتی» در فرانسه فقط به «مسکن‌‌‌سازی با منبع های دولتی و حمایتی» خلاصه نمی‌شود بلکه سهم آن اتفاقا زیاد کم است؛ اشکال «مسکن حمایتی» شامل وام اجاره، نرخ حمایتی اجاره‌‌‌بها، وام صفر‌درصد برای خرید خانه اول، پشتیبانی هزینه خرید خانه اول، وام تعمیرات خانه و مسکن ترکیبی در دل شهرهاست.

و اما مخاطبان «مسکن‌‌‌حمایتی» در فرانسه مجموعه‌‌‌ای از «دو دهک اول یا همان فقرای مسکن و خانه‌‌‌اولی‌‌‌های دهک‌‌‌های متوسط که توان تامین بودجه خرید خانه ندارند» است. دولت فرانسه در همه این سال‌‌‌ها، از «تعریف تیراژ نجومی (میلیونی)» برای خانه‌‌‌سازی یا تامین تسهیلات حمایتی مسکن خودداری کرده است و با این که بازار تقاضای مسکن این سرزمین تا حدودی به ایران نزدیک است، بودجه‌‌‌ها و پشتیبانی‌‌‌ها چون موثر بوده به مراتب ظرفیتی کمتر از یک میلیون در سال داشته است.

اشکال مسکن مقرون به صرفه

امروزه حق مسکن در فرانسه، یک حق اساسی است. این به گفتن یک مقصد با‌قیمت در قانون اساسی این سرزمین شناخته شده است و همه می‌توانند از آن منفعت‌‌‌مند شوند. همین حق اساسی علتشده، دولت فرانسه مطرح‌‌‌های مختلفی را برای سهولت دسترسی به مسکن با گفتن «مسکن مقرون به‌‌‌صرفه» در نظر بگیرد که می‌توان به مطرح خانه‌‌‌های عمومی و اجتماعی به‌‌‌منظور افزایش اندوخته‌گذاری در زیرساخت‌‌‌های مسکن اجتماعی برای خانوارهای کم‌‌‌درآمد و مستاجرانی که بی‌‌‌خانمان می باشند، اشاره کرد. در سال ۲۰۱۱، نزدیک به ۳۳.۸ میلیون خانه در فرانسه وجود داشت. از این تعداد، ۲۸.۲ میلیون اقامتگاه مهم بودند. از این ۲۸.۲ میلیون اقامتگاه مهم، ۱۶.۴ میلیون مورد مالکیت بوده و ۱۱.۸ میلیون مابقی توسط مستاجران اشغال شده است. این در حالی است که در سال ۲۰۲۳، فرانسه نزدیک به ۳۸ میلیون واحد مسکونی ثبت‌شده داشت تا جمعیتی بیشتر از ۶۷ میلیون نفر را در خود جای دهد.  

علاوه بر این سیاست‌‌‌های فرد دیگر را نیز در پیش گرفته است؛ افت مالیات یا لغو مالیات مسکن برای ۸۰درصد خانه اولی‌ها؛ وام‌‌‌های با منفعت صفر یا یک که می‌تواند برای تامین مالی تا ۴۰‌درصد از هزینه‌‌‌های خرید یا ساخت خانه منفعت گیری شود، قانون پینل یا همان افت مالیات برای اندوخته‌گذاری در ملک تازه که برای حداقل شش سال اجاره داده می‌شود. قانون «اِلان» (ELAN)، قانونی در رابطه گسترش مسکن و برنامه‌ریزی شهری برای خانه اولی‌‌‌ها که با پشتیبانی هزینه خرید ۱۰هزار یورویی برای خریدارانی که برای اولین بار در قسمت خصوصی استخدام می‌‌‌شوند، منفعت گیری می‌شود.  مطرح احیای قسمت ساخت‌وساز برای ساخت خانه‌‌‌های مقرون به صرفه برای افرادی که واجد شرایط مسکن اجتماعی نیستند اما توانایی خرید ملک در بازار آزاد را ندارند. نوآوری در محیط‌زیست؛ منفعت گیری از فناوری تازه برای تشکیل مسکن اجتماعی مقرون به صرفه، همانند اولین خانه سه‌بعدی در نانت و قانون سقف اجاره در مناطقی با افتمسکن (منطقه‌‌‌های متداول)، همانند پاریس، لیل و لیون. اگرچه فرانسه به‌‌‌گفتن یکی از گران‌‌‌ترین کشورهای اروپایی در قیمت ملک شناخته شده است، اما به‌‌‌علت نرخ وام مناسب مسکن و داشتن سیاست‌‌‌های دریافت مسکن اجتماعی و عمومی و تسهیل قوانین اجاره‌‌‌ای توام با یارانه، شرایط را برای خرید و اجاره فراهم کرده است.

بر پایه آمار یورواستات از سال ۲۰۲۰، نزدیک به ۶۴‌درصد از جمعیت فرانسه صاحب خانه می باشند که کمتر از میانگین اروپایی ۶۹.۷ درصدی است. خریداران بین‌المللی که عمدتا بریتانیایی، بلژیکی و آلمانی می باشند نزدیک به ۵.۸درصد از املاک فرانسوی را خریداری می‌کنند. این ‌درصد شامل افراد مقیم و غیرمقیم می‌شود. فرانسه از سال ۲۰۱۰ تا ۲۰۲۰ ناظر افزایش آهسته‌‌‌تری در قیمت مسکن و نرخ اجاره نسبت به بقیه اروپا می بود. برای مثال ،  در این زمان میانگین قیمت مسکن در سراسر اتحادیه اروپا ۲۶‌درصد افزایش یافت، در حالی که این رقم در فرانسه تنها ۱۷‌درصد می بود. به طور شبیه، اجاره‌‌‌های اتحادیه اروپا دو برابر زیاد تر از فرانسه افزایش یافت.

سال طراحی «مسکن حمایتی»

بعد از جنگ جهانی دوم، جمعیت در فرانسه به میزانی افزایش یافت که قبلا ناشناخته می بود، مهاجرت روستایی افزایش یافت، در حالی که صدمه‌‌‌های جنگ تعداد خانه‌‌‌ها را در تعداد بسیاری از شهرها افت داد. اجاره‌بها به نحوه چشمگیری افزایش یافت و دولت در سال ۱۹۴۸ قانونی وضع کرد تا آنها را مسدود کند و عملا به مزایای اقتصادی اندوخته‌گذاری ملکی آخر دهد. با این حال، یک بحران بزرگ بی‌‌‌خانمانی در زمستان ۱۹۵۳ وجود داشت و قوانین ملزوم کم کم بسیج شدند و سطوح بالایی از ساخت‌وساز را تقریبا به طور مداوم از دهه ۱۹۶۰ تشکیل کردند. «مالکان اجتماعی» منبع مهم تخصص و این چنین بازیگران ساختمانی با پیوندهایی با نهادهای ملی و محلی بودند. صنعت ساخت‌وساز در آن زمان ناکافی می بود، به این علت حمایتسیاسی موردنیاز می بود. به این علت مسکن عمومی (مسکن اجتماعی) در فرانسه به تصویب رسید. مسکن عمومی در فرانسه (HLM)، یک برنامه مرکزی، محلی یا اجتماعی است که برای اراعه پشتیبانی‌‌‌های یارانه‌‌‌ای برای تامین مسکن افراد کم‌درآمد و فقیر طراحی شده است.

فرانسه سنت طویل مداخله اجتماعی و دولتی در تامین مسکن دارد. در سال ۱۷۷۵، کارخانه نمک سلطنتی با تعلق بخشی از زمین‌‌‌های خود به کارگران، اغاز به ساخت خانه‌‌‌هایی برای آنها کرد. در قرن ۱۹، شرکت‌ها با الهام از این ایده اغاز به تهیه مسکن برای کارگران خود کردند. این نوشته علتشد، دولت مطرح ساخت‌وساز عظیمی از جمله تشکیل شهرهای تازه ویلس نوولس (villes nouvelles) و حومه‌‌‌های تازه با گفتن مسکن عمومی (HLM) و مسکن با اجاره کم را اغاز کند. دولت بودجه و ابزار قانونی برای تصاحب زمین را در اختیار داشت و می‌توانست مزایایی را برای شرکت‌هایی فراهم کند که بعد از آن مجتمع‌‌‌های مسکونی عظیم خود را متشکل از صدها آپارتمان ساختند. کیفیت نیز به طور موثر تنظیم شد، که تبدیل مسکن مناسب یا حتی با کیفیت بالا برای دهه‌‌‌های ۱۹۵۰ و ۱۹۶۰ شد.

باتوجه به این که ساخت HLM‌‌‌ها او گفت و گو‌‌‌های سیاسی بسیاری به همراه داشت، دولت تحولاتی در آن تشکیل کرد که این حوزه را گسترده‌‌‌تر از مسکن عمومی کرد و اکنون به «مسکن اجتماعی» شناخته می‌شود.  برنامه‌‌‌های مسکن اجتماعی در فرانسه تاثییر مثبت آشکاری بر مصرف خانوارهایی دارد که از آنها منفعت‌‌‌مند می‌‌‌شوند. خاستگاه مسکن اجتماعی فرانسه در قسمت خصوصی نهفته است. یقیناً فرانسه تا این مدت سیستم مسکن عمومی را نگه داری کرده است، و در سال ۲۰۰۰، قانونی در فرانسه، شهرها را ملزم به داشتن حداقل ۲۰‌درصد مسکن عمومی کرد. امروزه HLM تقریبا نیمی (۴۶درصد) از بازار اجاره را راه اندازی می‌دهد. این مسکن عمومی، می‌تواند خصوصی یا عمومی باشد. آنها رایج‌‌‌ترین شکل مسکن یارانه‌‌‌ای و تعاونی می باشند که ۱۳ میلیون نفر را در خود جای داده‌‌‌اند.

مسکن اجتماعی در فرانسه به دست انجمن‌‌‌هایی اداره می‌شود که بر پایه قوت دولت عمل می‌کنند. انجمن‌‌‌هایی که در فرانسه مسکن اجتماعی اراعه می‌کنند هم قسمت خصوصی و هم قسمت دولتی می باشند. مسکن اجتماعی فقط برای افراد محروم که تنها یکی از گروه‌‌‌های مقصد می باشند، نیست. بخشی از بودجه می‌تواند توسط گروه‌‌‌های کارفرما-کارمند برای مسکن کارمندان محلی تامین شود. مقصد ۲۰ درصدی می‌تواند شامل مسکن میانی برای گروه‌‌‌های سطح متوسط باشد، اگرچه مقصد آن تشکیل ترکیب اجتماعی است. یقیناً در این سیستم چند بازیگر فعالیت می‌کنند، اما اجرایی و سازماندهی کردن نهایی آن بر مسئولیت «دولت محلی» است. در ابتدا این سیستم تبدیل جداسازی افراد فقیر و کم‌‌‌درآمد با دیگر اقشار اجتماعی شد که عمدتا مهاجران و اقشار محروم بودند، با در پیش گرفتن سیاست‌‌‌های ترکیب اجتماعی و تلفیق جمعیتی این تفکیک جمعیتی از بین رفت.

دولت، سطح مسکن اجتماعی را بر پایه درآمد تعریف می‌کند و خانواده‌های کم‌درآمد را در برتری قرار می‌دهد. یک ساکن می‌تواند از طریق پرتال آنلاین دولت خواست مسکن اجتماعی کند. با این حال، لیست انتظار طویل است و متقاضیان نمی توانند مکان یا نوع ملک را انتخاب کنند. علاوه بر این، در سال ۲۰۱۰، وزیر بهداشت و ورزش فرانسه سیاست فرد دیگر را برای بی‌خانمان‌‌‌ها با گفتن مسکن اول (Housing First)، در چهار شهر لیل، مارسی، تولوز و پاریس اجرایی کرد. «مسکن اول» اکنون تنها در اروپا اجرا شده است. این پروژه به طور خاص افرادی را مقصد قرار می‌دهد که بی‌‌‌خانمانی را توانایی کرده‌اند. تمرکز اولیه این پروژه اراعه مسکن و خدمات حمایتی جامع برای این افراد برای از بین بردن چالش‌‌‌های خاص آنها می بود.  هزینه ساخت این پروژه با ۸۰‌درصد هزینه مسکن توسط مالکان بازار خصوصی و ۲۰‌درصد توسط اراعه‌دهندگان مسکن اجتماعی تامین شده است. بودجه این برنامه را دولت برای پوشش قسمت مسکن تامین کرد، در حالی که خدمات حمایتی از طریق سیستم بیمه سلامت تامین می‌شد. نظارت و هماهنگی این برنامه برعهده یک هیات بین‌وزارتی می بود. در هر شهری که این برنامه اجرا شد، همکاری بین اراعه‌دهندگان مراقبت‌‌‌های بهداشتی، خدمات اجتماعی و اپراتورهای مسکن برای مدیریت و اجرای موثر برنامه وجود داشت.

در روبه رو با افزایش بی‌خانمانی در اواخر دهه ۹۰ و اغاز دهه ۲۰۰۰، شهرداری پاریس تصمیم گرفت یک استراتژی یکپارچه مبتنی بر مسکن را با مقصد پیشگیری و افت بی‌‌‌خانمانی اجرا کند. طی ۲۰ سال قبل، شهر پاریس ۱۱۰هزار خانه اجتماعی به وجود اورده است، کنترل اجاره و اقداماتی برای تنظیم اجاره‌بهای تعطیلات همانند airbnb و مطرح اجاره اجتماعی را راه‌‌‌اندازی کرده است. در طول ۲۰ سال قبل، شهر به طور فعال در گسترش رویکردهای مسکن اول در پاریس شراکت داشته است. پشتیبانی هزینه مسکن خانواده (FLA)، دیگر سیاست مسکن دولت فرانسه است که با مقصد پشتیبانی مالی به خانواده‌ها برای افت مبلغ اجاره طراحی شده است.

از بازار آزاد تا حمایتدولتی

مصرف و اندوخته‌گذاری مسکن حتی در لیبرال‌ترین کشورها نیز تحت یارانه باقی می‌ماند. در سال ۲۰۰۱، ایالات متحده ۱.۵۴‌درصد از تشکیل ناخالص داخلی و فرانسه ۱.۷۴‌درصد را صرف پشتیبانی‌های عمومی به مسکن کردند. همانند دیگر کشورها، سیستم فرانسه ترکیبی از مداخلات متعدد است که بر مبنای سه رکن ساخت مسکن عمومی، یارانه مستقیم اجاره به خانوارها و پشتیبانی به خانه‌‌‌اولی‌‌‌های کم‌درآمد شکل گرفته است. یک‌چهارم ساکنان پایتخت فرانسه در خانه‌‌‌هایی که به نوعی توسط منبع های دولت‌‌‌های محلی تشکیل شده، زندگی می‌کنند که بخشی از یک مطرح تهاجمی برای نگه داشتن مردم کم‌‌‌درآمد پاریس و کسب‌و‌کارشان در شهر است.

چارچوب قانونی مسکن بر پایه مقررات ملی تعیین‌شده، توسط «دولت مرکزی» تعریف شده است که هدفمندی یارانه‌‌‌های گوناگون و تشکیل تخفیف‌‌‌های مالیاتی را پوشش می‌دهد. در رابطه مسکن اجتماعی، مسوولیت بین نمایندگان دولت محلی و مقامات محلی تقسیم می‌شود. مقامات محلی مسوول برنامه‌‌‌ریزی شهری و سیاست مسکن محلی از جمله اجرای موثر سیاست مسکن اجتماعی و به‌اختصاصی در دسترس قرار دادن زمین برای ساخت‌وساز می باشند. فرآیند تمرکززدایی که در ۲۰ سال قبل در فرانسه اغاز شده است، کم کم با تنظیم دقیق مقررات و سطح یارانه‌ها به بازارهای محلی، اختیارات مقامات محلی در عرصه مسکن را افزایش می‌دهد.

اصول کلی سیاست مسکن به گفتن یک قانون اساسی شامل «حق مسکن» است که در سال ۱۹۸۹ تشکیل شد و شامل مجموعه وسیعی از عمل های قانونی و اداری برای افراد نیازمند است. اما چارچوب کلی بازارهای مسکن عمدتا آزاد است، به این علت آزادی انتخاب تصدی، نوع مسکن و مکان را اراعه می‌دهد. این دو جهت یعنی حق مسکن و آزادی انتخاب، نیازمند اراعه کافی مسکن است. سیستم‌های مالی مسکن در فرانسه برای مالکیت خانه شامل وام‌‌‌های بازار آزاد، وام‌‌‌های تنظیم‌شده و وام‌‌‌های یارانه‌‌‌ای است. در فرانسه وام برای برنامه‌‌‌های معین، اعم از ساخت‌وسازهای تازه یا خرید و نوسازی خانه‌های حاضر، اراعه می‌شود. پروفایل‌‌‌های مالی طویل مدت درآمدها و هزینه‌‌‌های هر پروژه مسکن بر پایه فرضیه‌‌‌های به خوبی آزمایش‌شده (افزایش نرخ اجاره و مستاجر، مالیات بر دارایی، هزینه‌های نگهداری و مدیریت، جای خالی و گردش مالی) برآورد می‌شود. 

طیف گسترده‌‌‌ای از وام‌‌‌ها تحت مطرح‌‌‌های شبیه PLUS اراعه می‌شود که جنبه‌‌‌های گوناگون مسکن اجاره‌‌‌ای اجتماعی را پوشش می‌دهد، از وام‌‌‌های ارزان‌‌‌تر با نرخ ۳.۷درصد تا برای خانه‌‌‌هایی که برای افراد با قیمت زیاد پایین اعطا می‌شود. مقامات محلی این چنین می‌توانند در عملیات مسکن، زیاد تر با اراعه زمین رایگان یا اجاره‌‌‌ای، شراکت کنند.  وام‌‌‌های بازار آزاد توسط بانک‌ها و نهادهای مالی تخصصی به خانوارها اراعه می‌شود. در سال ۲۰۰۱ به مقدار ۶۶۴هزار خریدار مسکن با وام تامین مالی شدند که یک‌سوم آن مسکن‌‌‌های تازه می بود. خریدارانی که خانه اولی می باشند تقریبا نیمی از خریداران را راه اندازی خواهند داد.  سهم بیشتری از بازار با «مطرح بعد‌انداز مسکن» تامین مالی می‌شود. این چنین مطرح‌‌‌های بعد‌انداز مسکن معاف از مالیات می باشند و یارانه دولتی دریافت می‌کنند. این مطرح بعد‌‌‌انداز قراردادی که در سال ۱۹۶۵ تاسیس شد، برای تشویق افراد به بعد‌‌‌انداز برای مالکیت خانه طراحی شده است.

حساب بعد‌انداز دارایی یک حساب سپرده است که در آن می‌توان به طور رایگان واریز و برداشت انجام داد. بعد از ۱۸ ماه، دارنده حساب امکان پذیر وامی دریافت کند که شامل یک جایزه از دولت است. یک مطرح جانشین بعد از چهار سال به نتیجه می‌رسد و دارنده مطرح بعد‌انداز را واجد شرایط دریافت پاداش دولتی به علاوه وام با نرخ منفعت کمتر از بازار می‌کند. نرخ پایین‌تر از بازار به نرخ منفعت تعلق گرفته در طول دوره بعد‌انداز بستگی دارد. از آنجا که این مطرح‌‌‌های مالی دارای محدودیت سپرده و وام (۹۰هزار یورو) می باشند، زیاد تر در ربط با انواع دیگر وام‌‌‌ها منفعت گیری می‌‌‌شوند.  وام‌‌‌های تنظیم‌‌‌شده برای تصرف خانه عبارت هستند از PC (وام «توافق یا تایید‌شده») با قیمت همه‌شده تنظیم‌‌‌شده، که حق پشتیبانی هزینه مسکن را می‌دهد و PAS (وام «مالکیت خانه اجتماعی») که با ضمانت دولتی ضمانت می‌شود که نکول پرداخت را پوشش می‌دهد. این ضمانت در چارچوب صندوق ضمانت برای مالکیت خانه اجتماعی (FGAS) اعمال می‌شود.

PAS به خانوارهایی اعطا می‌شود که درآمد آنها زیر سقف مشخصی باشد.  وام مالکیت خانه اجتماعی (PAS) که در سال ۱۹۹۳ تشکیل شد، یک وام تنظیم‌شده است که با یک ضمانت‌نامه دولتی ضمانت می‌شود که نکول پرداخت توسط وام‌گیرندگان را پوشش می‌دهد. این ضمانت در چارچوب صندوق ضمانت مالکیت خانه اجتماعی (FGAS) اعمال می‌شود.  وام‌‌‌های یارانه‌‌‌ای یا «وام صفر درصد» (PTZ) از طریق مدار بانکی سنتی، بانک‌ها و موسسات مالی تخصصی مرتبط با بازار آزاد یا به خانوارها اراعه می‌شود.  این وام‌‌‌ها برای ساخت یا تملک واحد مسکونی به خانوارهای زیر سقف درآمد تعلق می‌گیرد. بهبود یک ملک حاضر باید حداقل ۳۵درصد از هزینه کلی را شامل شود. این چنین نسبت بالایی از بهبود در مسکن‌‌‌های غیر‌تازه به این معنی است که PTZ عمدتا به سمت ساخت‌وساز تازه است. وام صفر‌درصد به ۲۰‌درصد هزینه عملیات، ۳۰‌درصد کل بدهی و حداکثر ۲۷هزار یورو محدود می‌شود.

  PAH (وام برای بازسازی خانه) پشتیبانی‌هزینه‌‌‌ای برای مالکان با درآمد کم است. امکان پذیر ۲۰‌درصد از کارهای باز‌سازی انجام شده توسط مالکان (تا سقف ۲۰۰۰ یورو) را پوشش دهد.  تامین مسکن اجاره اجتماعی عمدتا از طریق وام‌‌‌های طویل مدت خارج از بازار، با پشتیبانی یارانه‌‌‌های دولتی، مقامات محلی و پشتیبانی‌‌‌های بلاعوض کارفرمایان تامین می‌شود.  سیستم مالی مسکن امروزی در فرانسه به سمت مالکیت سوق داده شده است، اما با وجود این قسمت اجاره قوی را نگه داری می‌کند. قسمت اجاره اجتماعی از طریق یارانه‌‌‌ها و وام‌‌‌های خارج از بازار تامین می‌شود. تامین مالی عمومی در مقیاس بزرگ بدون توسل به بودجه دولتی امکان‌‌‌پذیر است.  بازارهای مسکن فعال علتایجاد رقابت قوی بین گسترش‌‌‌دهندگان برای به دست آوردن زمین‌‌‌های حاضر می‌شود. گسترش‌دهندگان عمومی دارای امکانات محدودی می باشند، مگر این که پشتیبانی‌های مالی اختصاصی از مقامات محلی دریافت کنند.

بحران مسکن در فرانسه بنا به دلایل گذرا و دائمی به دلایلی همچون تورم، همه‌گیری و… در سه سال تازه خود را نشان داده است. از همین رو، دولت برای گسترش و به‌‌‌روز کردن سیستم مسکن‌های اجتماعی و تهیه مسکن آسان‌‌‌تر برای خانوارها، تعهدات جدیدی را برای تهیه مسکن مقرون به‌‌‌صرفه اراعه داده است. دولت تصمیم دارد تعداد واحدهای مسکونی خریداری‌شده توسط گسترش‌دهندگان مالکان اجتماعی را افزایش دهد. در سال ۲۰۲۳، نزدیک به ۴۷هزار واحد مسکونی تازه به گفتن بخشی از پروژه اندوخته‌گذاری ۹.۲ میلیارد یورویی خریداری کرد که این اهداف برای ۲۰۲۴ نیز اجرایی خواهد شد. ۵۰۰ میلیون یورو نیز به صندوق ایالت‌‌‌ها برای تشکیل خانه‌های اجاره‌ای واسطه که بین مسکن اجتماعی و بازار آزاد با ۱۰ تا ۱۵درصد کمتر از قیمت بازار اراعه می‌شود تخصیص یافت. این چنین دولت متعهد به ساخت ۳۰هزار واحد مسکونی در زمان سه سال در سایت‌‌‌های نزدیک به کارخانه‌ها و مناطق پرجمعیت و ساخت ۳۵هزار واحد مسکونی تازه دانشجویی تا سال ۲۰۲۷ شده است.

برای ساخت این ۳۰هزار واحد طی زمان سه سال، ۲۰ منطقه برای تسریع مسکن تعیین خواهد شد. برای تحقق این اهداف، دولت اجرای مقررات تازه و ساده‌سازی سیاست‌‌‌های قسمت مسکن را در پیش گرفت. از نظر تاریخی، این‌ گذار تقریبا همیشه الزام تحول در قوانین برنامه‌‌‌ریزی شهری بوده است که فرآیندی طویل و نامطمئن است. از این رو در دسامبر قبل دولت پیش‌‌‌نویس قانونی را خبرداد که امکان استثنا در قوانین شهرسازی را اراعه می‌دهد و اجازه می‌دهد بدون نیاز به تحول قوانین شهرسازی، تغییرات کاربری ساختمان‌‌‌ها انجام شود. در صورت تصویب، قانون اجازه می‌دهد تا استثنائات از یک خرید وفروش به خرید وفروش دیگر توسط مقامات محلی مجاز شود. این رویکرد غیرمتمرکز باید روال تحول را تسهیل کند، چون دریافت مجوزها و تاییدیه‌‌‌های ساختمانی از شهرداری‌‌‌ها سریع‌‌‌تر و ساده‌‌‌تر از تحول قوانین برنامه‌‌‌ریزی است. وزارت مسکن فرانسه تصمیم دارد، خانه‌های مقرون به‌‌‌صرفه را به‌‌‌منظور حمایتاز این قسمت و تسریع تشکیل خانه‌‌‌های تازه، نزدیک به زیرساخت‌‌‌های کلیدی، همانند مراکز حمل‌‌‌ونقل، بیمارستان‌‌‌ها و کارخانه‌‌‌ها و محل کار مردم بسازد.

سهم کارفرماها در تامین خانه‌‌‌اول

قسمت دولتی نقش مهمی در حمایتاز اجاره‌‌‌کنندگان فرانسوی دارد. دولت‌‌‌های ملی و محلی هر دو نقش مهمی در بازار مسکن اجاره‌‌‌ای فرانسه دارند. بیشتر از ۴۰‌درصد از خانوارهای مستاجر فرانسوی در قسمت اجاره عمومی زندگی می‌کنند. بازارهای اجاره فرانسه دارای سه ویژگی نزدیک است که مسکن اجاره‌‌‌ای را برای خانوارهایی با سنین، درآمد و ساختارهای گوناگون خانواده پایدار و مقرون به صرفه می‌کند. اولا، قسمت اجاره تقریبا به طور مساوی با یک قسمت نهادی محدود بدون یارانه بین اراعه‌‌‌دهندگان مسکن عمومی و مالکان فردی تقسیم شده است. دوم، پشتیبانی‌‌‌های جهانی اجاره برای خانوارهای کم‌درآمد و متوسط در دسترس است و مزایای مالیاتی برای اندوخته‌گذاری در مسکن اجاره‌‌‌ای بدون یارانه وجود دارد. سوم، مقررات گسترده، اجاره‌‌‌های پایدار را ضمانت می‌کند. ۱۷‌درصد از کل خانوارها در مسکن عمومی زندگی می‌کنند که ۴۳‌درصد از کل خانوارهای اجاره‌کننده را راه اندازی می‌دهد. مسکن عمومی در فرانسه به خانوارهای کم‌درآمد محدود نمی‌شود این چنین به تعداد قابل‌توجهی از خانوارهای با درآمد متوسط خدمت می‌کند.

فرانسه این چنین دارای قسمت اجاره خصوصی قوی است. این بازار اجاره‌‌‌ای خصوصی غیرمتمرکز آن نوع ساختمان‌‌‌های اجاره‌‌‌ای با مدیریت حرفه‌‌‌ای را که در ایالات متحده وجود دارد اراعه نمی‌‌‌کند، اما ترکیبی از واحدهای اجاره‌‌‌ای و مالکانی را ضمانت می‌کند که در برابر چرخه‌‌‌های اقتصادی مقاوم بوده‌‌‌اند.  بودجه برای مسکن عمومی عمدتا از منبع های متنوعی تامین می‌شود که سطح اجاره واحدها را تعیین می‌کند. یک بانک اندوخته‌گذاری عمومی وام‌‌‌های کم‌هزینه با نرخ منفعت تعیین‌شده توسط دولت اراعه می‌کند. علاوه بر بودجه دولت‌‌‌های ملی و محلی، کارفرمایان ملزم به شراکت ۰.۴۵‌درصد از حقوق و دستمزد می باشند، سیاستی که به سال ۱۹۴۳ بازمی‌گردد. این مکانیزم منبع پایدار و قابل اعتمادی از بودجه برای گسترش و مدیریت مسکن عمومی اراعه کرده است.  از سال ۱۹۴۸، منبع های عمومی قابل‌توجهی برای حمایتاز قسمت اجاره خصوصی در قالب پشتیبانی‌‌‌های جهانی اجاره (APL) تعلق داده شده است. مقدار پشتیبانی اجاره بر پایه درآمد، اندازه خانوار و محل واحد متفاوت است. تا سال ۲۰۲۰، بودجه APL رقم ۱۵.۵ میلیارد دلار می بود. در قیاس، بودجه در ایالات متحده برای پشتیبانی به اجاره مستاجر ۲۳.۹ میلیارد دلار می بود، با جمعیتی که پنج برابر زیاد تر از فرانسه است. نزدیک به نیمی از خانوارهای مستاجر در سال ۲۰۱۸ پشتیبانی اجاره دریافت کردند که مزایا بین یک‌سوم تا نیمی از اجاره آنها را پوشش می‌داد.

منبع :


دنیای اقتصاد