سقف ۲۵ درصدی اجاره‌خانه بی‌اثر؛ قرارداد‌ها ۳۵ تا ۴۵ درصد گران‌تر امضا می‌شوند

بیش از هفت می‌لیون خانوار مستأجر در سراسر کشور در سال‌های اخیر با رشد سنگین اجاره‌بها مواجه شده‌اند و تورم فزاینده در این بخش آن‌ها را به جابجایی به مناطق ارزان‌تر یا حاشیه شهر‌ها وادار کرده است.

بر اساس آمار رسمی می‌انگین اجاره‌بهای مسکن در مناطق شهری ایران در طول پنج سال گذشته حدود ۴۹ درصد افزایش یافته که بیش‌ترین سهم این رشد مربوط به سه سال اخیر است.

شورای عالی مسکن دو هفته پیش سقف رشد قیمت اجاره‌بها را برای سال جاری ۲۵ درصد تعیین کرد اما گزارش‌های می‌دانی نشان می‌دهد اکثر قرارداد‌های جدید در مناطق شهری بین ۳۵ تا ۴۵ درصد نسبت به سال قبل گران‌تر بسته شده‌اند.

کارشناسان بازار مسکن معتقدند تعیین سقف ۲۵ درصدی اجرا نشدنی است و نمی‌توان بازار را با اهرم‌های دستوری کنترل کرد. آن‌ها می‌گویند مادامی که نرخ تورم اقتصادی بالای ۴۰ درصد است انتظار مراعات رشد ۲۵ درصدی از مؤجران غیر‌منطقی است چرا که این نرخ حتی کمتر از سود رایج در سایر بازار‌های سرمایه‌گذاری است.

سیاست‌های ناکام گسترش مسکن و شکست طرح‌هایی نظیر مسکن مهر و نهضت ملی مسکن در ده سال اخیر، همراه با کوتاه‌ی دولت‌ها در ساخت واحد‌های استیجاری و تخصیص سرپناه موقت، تعادل عرضه و تقاضا را برهم زده و افسار قیمت‌ها را باز گذاشته است.

تمرکز دولت‌ها بر طرح‌های پرهزینه و ناتوان در تامین اعتبار و زیرساخت، علاوه بر ایجاد رکود تورمی در بازار مسکن، تقاضای اجاره و در نتیجه اجاره‌بها را بالا برده است.

اکنون در اکثر کلانشهر‌های پرجمعیت، نرخ رشد سالانه اجاره‌بها کمتر از ۳۵ درصد نیست و در محلات پرتقاضای شهر‌های بزرگ این رقم به ۵۰ درصد نیز رسیده است.

فقدان برنامه‌ریزی برای مسکن استیجاری و تبدیل بازار اجاره به می‌دان سرمایه‌گذاری بدون مالیات، انگیزه تعدیل قیمت‌ها را از بین برده است. مؤجران استدلال می‌کنند که وقتی سود سپرده‌گذاری در بانک‌ها و سایر بازار‌ها با تورم هم‌قدم شده، چرا دولت بر کاهش سود سرمایه‌گذاری در اجاره اصرار دارد بدون ایجاد بستر‌های حمایتی؟

از سوی دیگر تقاضای اجاره از جانب متقاضیان فاقد قدرت خرید خانه در تمام شهر‌ها آنقدر بالاست که هیچ‌گاه امکان تعدیل قیمت‌ها فراهم نمی‌شود و کمبود عرضه مسکن (ملکی یا استیجاری) بازار را داغ نگه داشته است.

با وجود هشدار‌های دولتی و صدور بخشنامه‌های اداری، الت‌هاب بازار اجاره کاسته نشده و قیمت‌ها همچنان رو به بالا است. بدتر از آن در فصل اوج نقل‌انتقالات مسکن، هیچ‌کدام از مسئولان صادرکننده بخشنامه‌های بی‌اثر حاضر به پذیرش نقش خود در الت‌هاب بازار نیستند و مستأجران هستند که از بی‌تدبیری‌ها ضربه می‌خورند و هر سال به محلات پایین‌تر نقل مکان می‌کنند.

گسترش بی‌رویه سکونتگاه‌های حاشیه‌ای در اطراف کلانشهر‌ها در ده سال گذشته و رشد نامتوازن قیمت مسکن در شهر‌های درجه دو، ناشی از همین جابجایی نزولی جمعیت متقاضی مسکن است.

دولت چهاردهم باید در ابتدای زمامداری پیش از هر موضوعی به حل مشکل برجامانده از دولت‌های قبلی در حوزه مسکن بپردازد و مشوق‌های لازم برای سرمایه‌گذاری داخلی و خارجی را فراهم کند تا در می‌ان‌مدت شاهد افت تدریجی قیمت‌ها باشیم.

وابستگی بازار مسکن به منابع محدود و گران‌قیمت سیستم بانکی، مهلک‌ترین سم برای برنامه گسترش مسکن خواهد بود و باید سراغ گزینه‌های دیگر نظیر تشویق سرمایه‌گذاری بخش خصوصی یا جذب سرمایه‌گذاری خارجی رفت.