پیش بینی تازه از بازار مسکن / خانه بخریم یا نه؟_خبردار

 تورم بازار مسکن به کمتر از یک سوم نرخ تورم دیگر کالاها رسیده است. خرداد امسال نرخ رشد قیمت مسکن در تهران ۹.۷ درصد می بود در حالی که تورم عمومی سالیانه ۳۵.۵ درصد و تورم نقطه به نقطه ۳۱.۶ درصد اظهار شد.

بازدید‌ها مشخص می کند عوارض ناشی از رشد سنگین قیمت مسکن طی شش سال قبل به شکل رکود معامله های ابراز کرده که یک عارضه منفی و یک دستاورد مثبت برای این بازار در پی داشته است.

بازدید‌ها مشخص می کند حداقل در مختصر زمان نمی‌توان برآورد دقیقی از چهار متغیر اثرگذار بر بازار مسکن شامل تورم، بازارهای موازی، تسهیلات مسکن و توان متقاضیان دریافت وام ارایه داد. از طرف دیگر آمار به‌روزی از واحدهای خالی شهر تهران وجود ندارد.

رکود معاملاتی می‌تواند به افت بازده اندوخته، از دست رفتن انگیزه اندوخته‌گذاری و افت ساخت و ساز منجر شود. با این حال طرف تقاضا این زمان را اشکار می‌کند که کم کم سطح توان خود را به قیمت مسکن نزدیک کند. این اتفاق امکان پذیر در یک بازه بین‌زمان رخ دهد.

اگرچه دوره تورمی تازه بازار مسکن که از اغاز سال ۱۳۹۷ اغاز شده به برخورداری از پنج ویژگی شامل نوسانات مقطعی، رکود تورمی، رکود غیرتورمی، رونق و کسادی بین سال‌های ۱۳۹۷ تا ۱۴۰۳ قابل قیاس با ادوار قبل نیست اما تغیرات چهار دهه تازه بازار مسکن مشخص می کند دوره‌های رکود در بازار مسکن به طور میانگین ۱۰ تا ۱۲ فصل (نزدیک به سه سال) به طول می‌انجامد. اگر رکود بازار ملک که از اغاز سال قبل اغاز شده و هم‌اکنون نزدیک به ۱.۵ سال طول کشیده با دوره‌های قبلی شبیه باشد کسادی این بازار به گمان زیاد پنج تا هفت فصل (نزدیک به ۱.۵ تا ۲ سال) دیگر طول می‌کشد.

از اغاز سال قبل حالت کسادی بر بازار مسکن سایه انداخته است. اردیبهشت و خرداد سال قبل به ترتیب ۴۳۵۹ و ۳۳۹۴ خرید وفروش مسکن در تهران انجام شد. این عدد برای اردیبهشت و خرداد امسال به ترتیب ۴۸۷۶ و ۳۸۷۲ فقره می بود که مشخص می کند تعداد معامله های با سال قبل تقریبا در یک سطح قرار دارد. این در حالی است که خرداد دو سال قبل ۱۳ هزار و ۸۷۴ فقره قرارداد خرید و فروش مسکن در تهران به ثبت رسید.

سومین ماه از سال جاری میانگین قیمت مسکن در تهران به ۸۵.۹ میلیون تومان در هر متر مربع رسید که نسبت به ماه قبل ۱.۴ درصد و در قیاس با ماه شبیه سال قبل ۹.۷ درصد افزایش داشت. این برای اولین است که بعد از نزدیک به ۷۸ ماه نرخ رشد سالیانه قیمت مسکن در پایتخت تک رقمی می‌شود. در منطقه پنج به گفتن پرمعامله‌ترین محدوده پایتخت رشد نقطه به نقطه قیمت مسکن ۵.۸ درصد می بود که نزدیک به یک ششم تورم عمومی محسوب می‌شود.

بنگاه‌های معامله های ملکی از رکود سنگین خرید و فروش مسکن در تهران خبر خواهند داد. خرداد امسال خرداد امسال ۳۸۷۲ خرید وفروش مسکن در تهران انجام شد؛ در حالی که مطابق آمار ۱۱ هزار و ۷۵۰ مشاور املاک دارای پروانه کسب در شهر تهران فعالیت می‌کند. در واقع به ازای هر سه دفتر املاک، یک خرید وفروش مسکن انجام می‌شود.

برخی تحلیل‌گران بازار مسکن اعتقاد دارند تا وقتی که اراعه‌های قبلی واحدهای مسکونی در بازار با تقاضا روبه رو نشود و تقاضای تازه در بازار شکل نگیرد، به گمان زیاد رکود پابرجا خواهد می بود. اما سوال این است که این رکود تا چه وقتی ادامه می‌یابد. عواملی همچون تعداد واحدهای خالی از سکنه، هزینه‌های ساخت مسکن، مالیات خانه‌های خالی، مالیات برعایدی اندوخته، تورم عمومی، حالت بازارهای موازی، سقف تسهیلات مسکن و توان متقاضیان مصرفی دریافت وام مسکن در رونق این بازار موثر است.

بازدید‌ها مشخص می کند حداقل در مختصر زمان نمی‌توان برآورد دقیقی از چهار متغیر مذکور شامل تورم، بازارهای موازی، تسهیلات مسکن و توان متقاضیان دریافت وام ارایه داد. از طرف دیگر آمار به‌روزی از واحدهای خالی شهر تهران وجود ندارد. آخرین آمار به سال ۱۳۹۵ مربوط می‌شود که بر پایه سرشماری نفوس و مسکن اشکار شد نزدیک به ۵۰۰ هزار خانه خالی در تهران وجود دارد.

یکی از مشکلاتی که اکنون وجود دارد به افتواحدهای کوچک متراژ با قیمت مناسب مربوط می‌شود. اکنون حجم عمده‌ای از واحدهای بالای ۱۰۰ متر مربع با سطح قیمت بالای پنج میلیارد تومان در نیمه شمالی، غرب و شرق تهران به بازار مسکن اراعه شده؛ در حالی که توان تقاضای واقعی در محدوده واحدهای ۵۰ تا ۸۰ متر با سقف قیمت ۲ میلیارد تومان است.

کیانوش گودرزی ـ رییس اتحادیه مشاوران املاک در تحلیل شرایط جاری بازار می‌گوید: امسال فکر می‌شد بازار مسکن به رونق نسبی برسد اما امسال از سال قبل حالت کسادتر شده است. الان که در مرداد به سر می‌بریم و جو آرامی به لحاظ نقل و انتقالات وجود دارد اما افزایش اجاره بها را ناظر هستیم.

گودرزی با گفتن این که قیمت های مسکن میلیاردی شده است او گفت: با دقت به قیمت های بالا معامله های به رکود رسیده و مردم نمی توانند خرید و فروش یا پیش‌خرید کنند. مسکن برای این که بتواند بازاری برای خود تشکیل کند به زمان نیاز دارد. فکر می‌کنم نزدیک به یک سال دیگر طول بکشد تا مسکن از رکود دربیاید. یقیناً مشروط به آنکه بازاری برای مسکن به وجود بیاید و قیمت‌ها نیز دچار جهش نشود.

منبع :


ایسنا