قیمت مسکن استان‌ها به‌روز شد / سبقت ملکی از تهران_خبردار

به نقل از تجارت‌نیوز، بازدید‌ها از نتایج به‌‌روزرسانی تابلوی کشوری قیمت مسکن حاکی است، قیمت‌ ملک در شهرهای گوناگون از سال۹۹ به سپس با «شتاب بیشتری» نسبت به تهران افزایش اشکار کرده است. سال قبل همین موقع، میانگین قیمت کشوری به مترمربعی ۳۱.۵میلیون تومان رسید. رقم های رشد و سطح قیمت فروش خانه مشخص می کند، نسبت قیمت تهران به سرزمین به کف تاریخی رسیده است. پنج علت درمورد متورم‌تر شدن قیمت مسکن استان‌ها نقل است.

به‌روزرسانی داده‌‌‌های قیمت املاک مسکونی در استان‌‌‌های سرزمین سپس از دو سال، از «تغییرات بزرگ» در بازار مسکن کشوری حکایت دارد.

مرکز آمار ایران که تا سال ۱۴۰۰، به شکل فصلی نبض معامله های مسکن کشوری و همین‌طور نبض اجاره و معامله های زمین را اظهار و انتشار می‌‌‌کرد، در تعطیلات نوروز ۱۴۰۳، به «توقف دو‌ساله انتشار کردن عمومی حالت با اهمیت ترین بازار مصرفی» خاتمه داد و یقیناً به جای «اظهار قیمت مسکن استانی»، «نرخ‌های رشد شاخص قیمت آن هم نه برای همه ۳۱ استان که برای ۲۴ استان» را مخابره کرد.

بازدید‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» با استناد به سطح قیمت‌های بهار ۱۴۰۰ خانه‌‌‌ها در استان‌‌‌ها و مقدار رشد قیمت طی این فاصله مشخص می کند، سال قبل همین موقع -بهار ۱۴۰۲- میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در سرزمین به سطح ۳۱ میلیون و ۵۰۰‌هزار تومان رسید که ۷۲‌درصد نسبت به بهار ۱۴۰۱ رشد کرده می بود.

مرکز آمار مقدار رشد شاخص قیمت مسکن استانی را تا بهار ۱۴۰۲ به‌روز کرده است و سطوح رشد قیمت سه فصل قبل تا این مدت در دسترس قرار ندارد.

با این حال، آنچه تا بهار پارسال در بازار مسکن کشوری رقم خورد حکایت از آن دارد که «استان‌‌‌ها در رالی رشد قیمت ملک از تهران سبقت گرفته‌‌‌اند».

نتایج تکمیلی بازدید‌‌‌ «دنیای‌اقتصاد» در این باره حاکی است، متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در «سرزمین» از سال ۹۱ تا بهار سال قبل، ۲۶.۱ برابر شد اما در «تهران» سطح قیمت ۲۵.۲ برابر شد.

این «جاماندگی» تورم مسکن تهران از سرزمین طی ۹۹ تا ۱۴۰۱ رقم خورد که یقیناً علل مهم آن اشکار است.

بر پایه آخرین آمار که برای بهار ۱۴۰۲ است، نسبت قیمت مسکن تهران به سرزمین به عدد ۲.۳۳ سقوط کرده که پایین‌‌‌ترین نسبت از سال ۹۰ تا بحال است.

این نسبت در سال ۹۷ که جهش قیمت مسکن در تهران اغاز شد و تا این مدت دیگر استان‌‌‌ها در اسایش نسبی قیمت ملک به سر می‌‌‌بردند، از میانگین نرمال ۲.۸ به ۳.۴ صعود کرده می بود اما بعداز آن، نسبت اغاز به کم شدن کرد.

راز جاماندگی تهران

۵ علت برای «سبقت تازه تورم مسکن استان‌‌‌ها از تهران» نقل است که با اهمیت ترین آن، «ظرفیت محدود بازار املاک مسکونی برخی شهرهای سرزمین در برابر تقاضای اندوخته‌‌‌ای سال‌های تازه» بوده است.

بعداز جهش قیمت مسکن در سال ۹۷ و تداوم آن در سال‌های تازه، بازار املاک دیگر استان‌‌‌ها ناظر «انعکاس تاثییر تهران» شد. از آنجا که سطح قیمت املاک محله‌‌‌ها، مناطق، شهرها و استان‌‌‌ها با یکدیگر رابطه نرمال دارند، هر نوع به‌هم‌‌‌خوردگی -افت یا افزایش قیمت- در سطح قیمت‌ها، در بین‌‌‌زمان به تنظیم قیمت‌ها منجر می‌شود.

به این علت یک علت اولیه تورم بالای مسکن استان‌‌‌ها، شارژ آنها از سوی تورم مسکن تهران بوده است.

در کنار آن، شکل‌‌‌گیری انتظارات تورمی ناشی از ریسک‌‌‌های اقتصادی و غیراقتصادی در سال‌های تازه علتتحریک تقاضای اندوخته‌‌‌ای در بازار مسکن استان‌‌‌ها شد.

اما این دو علت اولیه با دقت به این که در زیاد از شهرهای سرزمین، ظرفیت خرید اندوخته‌‌‌ای واحد مسکونی با دقت به حجم واحدها و ظرفیت بازار محدود بوده، تبدیل این شد که قیمت‌ها با شتاب بیشتری نسبت به جایی همانند پایتخت، افزایش اشکار کند.

از نظر دیگر، رکود ساخت مسکن طی ۵ سال قبل که در برخی مناطق سرزمین شدت‌‌‌های گوناگون داشت نیز به عدم‌اعتدال اراعه محدود در برابر تقاضای خرید دامن زد.

در کل سرزمین طی سال‌های تازه تیراژ ساخت مسکن به طور میانگین سالانه، معادل نصف سال‌های قبل از ۹۶ می بود.

علت پنجم نیز برخی محرک‌‌‌های محلی در برخی استان‌‌‌ها برای رشد قیمت بوده از جمله این که در برخی شهرها در این سال‌ها سخن بگویید از «راه اندازی منطقه آزاد» یا مواردی از این دست بوده که فضای روانی را برای افزایش قیمت ملک به وجود آورد.

رشد شگفت در کلان‌شهرها

تحقیقات میدانی انجام شده از حالت بازار معامله های مسکن کلان‌شهرها و شهرهای بزرگ سرزمین، روایت واسطه‌‌‌های ملکی از رشد شگفت قیمت واحدهای مسکونی طی ۲سال تازه را منعکس می‌‌‌کند.

بازدید حالت بازار معامله های مسکن کلان‌شهرها وشهرهای بزرگ سرزمین و روایت واسطه‌‌‌های ملکی در چند شهر منتخب شامل اصفهان، مشهد، کرج، بوشهر و… نشان می‌‌‌دهد، بازار معامله های مسکن در۲ سال تازه شرایطی کاملا متفاوت از سال‌‌‌های قبل را توانایی کرده است. چکیده اظهارات واسطه‌‌‌ها و فعالان بازار مسکن این شهرها در او مباحثه با دنیای اقتصاد نشان می‌‌‌‌‌‌دهد آنها رشد قیمت مسکن در ۲ سال قبل به‌خصوص سال ۱۴۰۲ را رشدی شگفت می‌‌‌دانند؛ چرا که با وجود رکود عمیق معامله های خرید و فروش در این بازار، باز هم التهاب قیمتی و تورم محسوس، ادامه یافته است. آنها در حالی که رشد قیمت مسکن در سال ۱۴۰۱ نسبت به ۱۴۰۰ را تورم شدیدتری نسبت به تورم نقطه به نقطه مسکن در ۱۴۰۲ گفتن کردند در عین حال اعتقاد دارند اگر چه شدت رشد قیمت مسکن در سال ۱۴۰۲ نسبت به تورم مسکن ۱۴۰۱ قدری افت یافت اما این افت اسمی، در شرایطی که بازار عملا در شرایط رکود عمیق معاملاتی قرار داشت، به معنی افت واقعی التهاب قیمت در بازار مسکن نیست. در واقع در شرایطی که عملا بازار معامله های مسکن در رکود عمیق به سر می‌‌‌برد رشد محسوس قیمت‌ها کما این که قدری از تورم مسکن سال قبل از آن کمتر باشد، باز هم به معنی واقعی افت التهاب نیست!

آنها به دنیای اقتصاد اظهار کردند: شگفت است که چرا سپس از رشد شدید قیمت مسکن در سرزمین در سال ۱۴۰۱، که تبدیل رکود شدید معامله های خرید آپارتمان در شهرها شد، باز هم قیمت آپارتمان‌‌‌ها به مقدار محسوسی در ۱۴۰۲ رشد کرد.

یقیناً فعالان بازار مسکن این شهرها در تشریح دلایل این نوشته به عواملی اشاره کردند که عمده آنها تورم مسکن را از خارج از این بازار شارژ کرد. برخی از فعالان بازار مسکن کلان‌شهرها و شهرهای بزرگ منتخب، تاثییر نوسانات ارزی و افزایش قیمت دلار در ماه‌‌‌های پایانی سال قبل را روی قیمت و این چنین حرکت دو ضلع مهم بازار یعنی خریدار و فروشنده و این چنین ضلع سوم بازار یعنی سازنده‌‌‌ها، اثری معنادار توصیف کردند.

برآیند اظهارات آنها درمورد مسیری که سال قبل بازار معامله های مسکن شهرهای بزرگ و کلان‌شهرها و به تبع آن دیگر شهرها طی کرد نشان می‌‌‌دهد، عملا در ۱۰ ماه اول ۱۴۰۲ بازار معامله های مسکن اگرچه به طور کلی و در عمده موارد با رشد قیمت همراه می بود اما به لحاظ حجم معامله های خرید و فروش آپارتمان در خواب عمیق قرار داشت و رکود سنگین معاملاتی به همراه رشد قیمت‌ها با اهمیت ترین مشخصه بازار مسکن در این بازه وقتی سال می بود. اما در دو ماه پایانی سال نوسانات ارزی، سپس از آنکه در ابتدای زمستان تبدیل افزایش نسبی و یقیناً مقطعی تقاضای خرید آپارتمان در تهران شد، در این شهرها نیز تا حدی تحرک معاملاتی را به همراه داشت. تحرکی که به باور فعالان بازار این شهرهای بزرگ، چندان ادامه‌دار، سنگین و کافی برای خروج بازار مسکن از رکود معاملاتی نبوده است. تنها حجم معامله های را از کف رکود اندکی بالاتر برد.

در بهمن و اسفند ماه پارسال، این تحرک معاملاتی نه تنها قسمت‌‌‌هایی از بازار مسکن را به طور موقت از خواب بیدار کرد که تبدیل ابراز عکس العمل قیمتی در بازار کشوری مسکن نیز شد.

واسطه‌‌‌ها و فعالان بازار مسکن سرزمین این چنین از کلمه جاماندگی طیف وسیعی از خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها از معامله های خرید طی ۲سال تازه در نتیجه التهاب قیمتی و رکود معاملاتی به گفتن یکی دیگر ویژگی‌‌‌های بازار مسکن ۱۴۰۱ و ۱۴۰۲ منفعت گیری می‌‌‌کنند. به حرف های آنها با رشد‌‌‌های پی در پی قیمت به‌خصوص در شهرهای بزرگ و برخی دیگر از کلان‌شهرها عملا قسمت قابل‌توجهی از خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها برای همیشه از بازار خرید جامانده‌‌‌اند. افرادی که احتمالا در سال‌‌‌های قبل با اندوخته خود و روش‌‌‌های فرد دیگر همانند دریافت وام خرید و… می‌توانستند صاحبخانه شوند. اما التهاب قیمتی ۲سال تازه عملا دسترسی آنها به خرید آپارتمان را مسدود کرد. نوشته مهم فرد دیگر که واسطه‌‌‌های معامله های مسکن این شهرها در او مباحثه با دنیای اقتصاد به آن اشاره کردند، حالت رکود بی‌‌‌سابقه در بازار معامله های مسکن است. به حرف های آنها رکود معاملاتی در بازار مسکن شهرهای سرزمین به‌خصوص شهرهای بزرگ و کلان‌شهرها در ۱۴۰۲ به قدری عمیق می بود که حتی در سال‌‌‌های شیوع بیماری کرونا هم این چنین رکود معاملاتی در بازار مسکن شهرها رخ نداد. علت این نوشته به چند عامل مهم مربوط می‌شود که با اهمیت ترین آن را می‌توان در تشدید انتظارات تورمی، تشدید ضعف قوت خرید تقاضای مصرفی و حتی طیفی از اندوخته‌گذاران بازار مسکن و این چنین افزایش عمق رکود ساخت‌وساز و در نتیجه کم شدن اراعه تیراژ تازه ساختمانی به بازار مسکن شهرها جست‌و‌جو کرد.

واسطه‌‌‌های بازار معامله های مسکن در برخی کلان‌شهرها و شهرهای بزرگ از رشد نزدیک به ۵۰درصدی میانگین قیمت‌های فروش آپارتمان در سال ۱۴۰۲ نسبت به ۱۴۰۱ خبر می‌‌‌دهند. رشدی که اگر چه نسبت به تورم مسکن سال ۱۴۰۱ شدت کمتری دارد اما در حالت رکود شدید معاملاتی، افزایشی دیدنی محسوب شده و مسیر دسترسی متقاضیان به بازار خرید را دورتر از سال‌‌‌های قبل کرده است. این نوشته تبدیل افزایش سختی تقاضا بر بازار اجاره و تشدید التهاب در این قسمت از بازار مسکن نیز شده است؛ به طوری که واسطه‌‌‌های ملکی اظهار می‌‌‌کنند موج گسترده‌‌‌تری از مهاجرت اجباری مستاجرها به حومه در نتیجه تشدید سختی تقاضا و التهاب قیمتی در بازار اجاره در سال قبل نسبت به سال‌‌‌های قبل رقم خورد.

این فعالان بازار مسکن این چنین برای سال ۱۴۰۳ پیش‌بینی ادامه شرایط رکود معاملاتی دارند؛ آنها اعتقاد دارند اگر ریسک‌‌‌ها و انتظارات تورمی افت نیابد و بازارهای موازی بازار مسکن که تاثییر محسوس و قابل‌دقت در تعیین حرکت طیف فعال بازار مسکن(خریدار، فروشنده و سازنده) و جهت‌دهی به آن دارند، از شرایط التهاب خارج نشوند، رکود تورمی بازار مسکن می‌تواند تشدید شود. ادامه رکود تورمی در بازار معامله های خرید و فروش مسکن در نهایت خود را به شکل تشدید شرایط تورمی در بازار اجاره و دشوارتر شدن حالت مستاجرها منعکس خواهد کرد.

منبع :


دنیای اقتصاد